Ринковий (порівняльний) підхід до оцінки вартості підприємства

Ринковий (порівняльний) підхід серед усіх підходів оцінювання власності найбільш широко застосовується у країнах із розвиненою та відносно збалансованою економікою. У різних джерелах можна зустріти різні його назви: метод порівняння продаж, ринковий ме­тод, метод аналогів та ін.

Але, незважаючи на різні назви, сутність підходу залишається однією і тією ж - вартість власності визнача­ється співставленням цін нещодавніх продаж аналогів.

В основу методу покладена теза: «жоден покупець (інвестор) не купить об'єкт нерухомості, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об'єкта з тією ж корисністю».

Ринковий підхід використовується з метою оцінки майна при:

• визначення кредитоспроможності підприємства і величини вартості застави при кредитуванні;

• розробка плану розвитку (бізнес-плану);

• визначення ринкової вартості майна при проведенні страхових операцій.

Процес використання цього методу досить простий: підбираєть­ся об'єкт нерухомості, який є аналогом об'єкта оцінювання, та який уже має відому ринкову ціну.

Потім після порівняння техніко-економічних параметрів об'єктів фіксуються відмінності та вносяться відповідні коригування у вар­тісному вигляді та визначається базова вартість. У загальному ви­гляді модель розрахунку ринкової вартості об'єкта оцінки за порів­няльним підходом (Вп) має такий вигляд:

де Ці - ціна продажу і-го об'єкта-аналога;

Кі - розмір коригування ціни продажу і-го об'єкта оцінки.

Основні правила внесення коригувань до ціни продажу аналогів такі:

• правило 1 - внесення коригувань здійснюється від об'єкта по­рівняння до об'єкта оцінки;

• правило 2 - якщо об'єкт порівняння гірший за. об'єкт оцінки, то коригування будуть позитивні, якщо кращий - негативні.

Реалізація підходу передбачає таку послідовність етапів (рис. 12.9).

Рис. 12.9. Реалізація порівняльного (ринкового) підходу оцінювання бізнесу

• збір даних про продаж або пропозицію подібного майна на ринку нерухомості; відбір об' єктів порівняння;

• перевірка достовірності отриманої інформації;

• зіставлення об' єкта оцінки з об' єктами порівняння з наступ­ним визначенням розміру коригування ціни продажу або ціни про­позиції останніх;

• визначення вартості об'єкта оцінки урахуванням розміру ко­ригувань у вартості об'єктів-аналогів.

На початковому етапі оцінювач вивчає ринок з метою виявлення на відповідному ринку і його сегментах нещодавно проданих або запропонованих до продажу об' єктів-аналогів. Унаслідок прихо­вування інформації про умови продажу та реальну продажну ціну об'єкта (що нерідко зустрічається на українському ринку нерухо­мості) аналіз може базуватися тільки на ціні пропозиції об'єктів- аналогів. Основними джерелами інформації є: дані реєстраційних, інформаційних служб, страхових компаній, брокерів на ринку не­рухомості; інформація, яка надається учасниками угоди; архіви оці­нювача; періодичні видання з нерухомості

Основні вимоги до об' єкта-аналога такі:

- аналог є схожим з об'єктом оцінки за основними економічни­ми, матеріальними, технічними та іншими характеристиками;

- ціна аналога відома з угоди, що відбулася при подібних об­ставинах.

Збираючи інформацію, оцінювач повинен бути впевнений у її по­вноті та об'єктивності. Адже точність оцінки залежить від кількості та якості використаної для аналізу інформації. Саме тому, велику увагу слід приділити перевірці даних про відібрані об'єкти-аналоги. Абсолютно однакових продаж не існує, співпадає лише ряд харак­теристик. У цій ситуації оцінювач повинен підходити до проблеми з наступної точки зору: будь-яка інформація краще ніж її відсутність. Але чим більш схожі відібрані об' єкти з оцінюваним, тим точніший розмір вартості можна отримати у результаті застосування підходу. Усі об'єкти нерухомості унікальні, однак не всі індивідуальні ха­рактеристики суттєво впливають на вартість. Аналізуючи аналоги об' єкта оцінки, перш за все, необхідно врахувати наступні від­мінності:

• Місце розташування. Розташування об'єкта нерухомості
описується цілим рядом характеристик. Дня сільськогосподар­ських угідь - родючість, наявність меліоративних систем тощо; для об'єктів нерухомості, що розташовані у містах, селищах, - до­ступність транспорту, стан оточуючого середовища, розвиненість соціально-побутової інфраструктури, престижність проживання у тому чи іншому районі і т. п.;

• Умови фінансових розрахунків під час придбання нерухомос­ті. Коригування за цим елементом порівняння не потрібні, якщо розрахунок покупця з продавцем здійснювався за власні кошти покупця. Якщо для придбання об'єкта нерухомості покупцем був отриманий кредит у банку або у фінансовій компанії, то необхідно внести коригування ціни продажу об'єкта на розмір плати за кре­дит. І, якщо покупець отримав від продавця пільговий кредит, то необхідно продисконтувати грошові потоки іпотечного кредиту за ринковою нормою відсотка;

• Умови угоди. Необхідно внести відповідні коригування, якщо мали місце тиск на продавця, сімейний чи діловий зв'язок між про­давцем та покупцем, відсутність широкої гласності та доступності для всіх потенційних покупців;

• Дата продажу. Цей елемент порівняння дозволяє врахувати вплив фактора часу на динаміку угод на ринку нерухомості та відповідно на рівень цін продажу. Складовими фактора часу є інфляція та дефляція, зміни у законодавстві, зміна попиту та пропозиції на об'єкти і т.п.;

• Фізичні характеристики, які визначають корисність (а відпо­відно, і вартість) самого об'єкта оцінки. Перелік цих характеристик досить різноманітний. Найбільш суттєвими є: вік та стан будівлі, вид використаних будівельних матеріалів, розмір та форма земель­ної ділянки, архітектура та дизайнерське оформлення будинку та інші;

• Економічні характеристики. До них відносять ті характеристи­ки, які впливають на основні результати використання дохідної не­рухомості: умови та термін оренди, поточні витрати на підтримання об'єкта у функціонально придатному стані, якість управління;

• Спосіб використання.

Необхідно провести коригування вар­тості тих об'єктів нерухомості, в яких спостерігається певне від­хилення від цільового використання. Так, наприклад, квартира, що купувалася під магазин, могла бути куплена значно дорожче, ніж аналогічна квартира, що використовується для проживання;

• Наявність компонентів вартості, не пов'язаних нерухомістю. Згідно з визначенням категорії «нерухомість» необхідно проаналі­зувати угоди купівлі-продажу об' єктів порівняння на предмет ви­лучення з ціни продажу об'єкта-аналога вартості рухомого майна. Наприклад, якщо при продажі торгівельного павільйону, угода була оформлена на все майно, включаючи і рухоме (касові апарати, різ­ні меблі, обладнання тощо), необхідно виключити з ціни продажу об' єкта ринкову вартість рухомого майна.

Існують різні способи розрахунку коригувань:

• аналіз парного набору даних - розрахунок коригувань підбо­ром парних продаж, що мають лише одну відмінність. Цей метод будується на припущенні, що різниця у вартості об'єктів, які мають одну відмінність, і є розміром коригування;

• статичний аналіз - застосування математичних методів та ре- гресійного аналізу для обробки масиву даних;

• аналіз витрат - врахування витрат на створення елемента об'єкта (застосовується, наприклад, при розрахунку коригувань на наявність водопроводу чи забору на присадибній ділянці);

• індивідуальні опитування - опитування професіоналів (екс­пертів) для використання результатів опитування як вторинної інформації (за причиною її суб'єктивізму) при внесенні коригу­вань.

Крім вищезазначених методів розрахунку коригувань можуть ви­користовуватися й інші, а також їх різні комбінації.

Коригування проводиться за обраними одиницями порівняння. У практиці оціночної діяльності розглядають об'єкти нерухомості за двома групами: неосвоєні та освоєні.

Для неосвоєних земельних ділянок виділяють дві основні одини­ці порівняння:

• ціна за одиницю площі (за 1 га - для сільськогосподарських, лісових угідь, території промислової зони; за 1 сотку - під будівниц­тво власного будинку; за 1 м2 - під будівництво гаражів, торгових кіосків, павільйонів на території міста та ін.);

• ціна за всю ділянку.

Для освоєних земельних ділянок за одиницю порівняння прий­мають:

• ціни за 1 м2 загальної чи корисної площі житлового, офісно-
го, будинку, готелю, дачі, квартири тощо. Наприклад, якщо розгля­дається дохідна нерухомість (офісне, торговельне приміщення), то корисною вважається площа, що здається в оренду (не враховується площа коридорів, ліфтів тощо);

• ціни за кімнату, квартиру чи об'єкт нерухомості. Це можливо лише при стандартних розмірах об' єктів порівняння.

Для внесення коригувань використовують такі методи:

• метод загальної суми - всі коригування вносяться у вигляді грошових сум;

• метод мультиплікативних відсоткових відхилень - виражені у відсотках коригування враховують взаємозв' язок факторів між со­бою (відмінні поправки менше 100 %, позитивні - більше). Напри­клад, якщо район розташування об' єкта оцінки краще, ніж в анало­га на 15 %, а під'їзні шляхи - гірші на 10%, то коригування складе відповідно 1,15 та 0,90 %. Даний метод дає змогу оцінити вартість підприємства на основі зіставлення значень окремих показників аналогічних підприємств.

Ринкова вартість підприємства за даним методом розраховується за формулою:

VРm = Во х М, . . (12.17)

де VРm - вартість підприємства, розрахована на основі зіставлен­

ня мультиплікаторів;

В0 - значення обраного для порівняння показника;

М - мультиплікатор, розрахований з використанням даних під- приємства-аналога.

Як мультиплікатор використовуються наступні показники:

• відношення ціни корпоративних прав чи ціни підприємства до чистої виручки від реалізації;

• відношення ціни підприємства до операційного чистого гро­шового потоку;

• відношення ціни до чистого прибутку;

• відношення ринкового курсу корпоративних прав до балансо­вого курсу.

При оцінці одного підприємства можуть бути використані де­кілька мультиплікаторів. Вартість підприємства при цьому обчис­люється як середньоарифметична вартість, розрахована з викорис­танням кожного мультиплікатора:

Основними перевагами порівняльного підходу є те, що:

• оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі-продажу об'єктів-аналогів;

• у вартості об'єкта враховується співвідношення попиту та пропозиції на об'єкт інвестування, оскільки ціна фактично укладе­ної угоди дозволяє врахувати ситуацію на ринку;

• можливість виявлення слабких місць у роботі підприємства у порівнянні з підприємствами-аналогами

• за наявності достатньої кількості даних для аналізу він досить простий у застосуванні та дає надійні результати.

До недоліків, що обмежують можливість використання по­рівняльного підходу, відносяться:

• залежність застосування методу від наявності активно функ­ціонуючого ринку об'єктів-аналогів. Підхід базується на аналізі ринкових даних про фактично укладені угоди, тому точність ре­зультату залежить від активності та насиченості ринку даними про угоди з об'єктами-аналогами. Крім того, ринок має бути прозорим, відкритим, забезпечувати як надійність джерел отримання повної та достовірної інформації, так і доступність цієї інформації для оці­нювача;

• залежність від стабільності ринку. Якщо ринок піддається зна­чним змінам, то отримати точний результат оцінки складніше (за час із моменту укладення навіть недавньої угоди до дати оцінки ринкові умови можуть суттєво змінитися);

• проблемність отримання інформації про фактичні ціни прода­жу та специфічні умови угоди. Фактичні ціни продажу часто при­ховуються з метою ухилення від сплати податків, перевірка вірогід­ності інформації значно ускладнена;

• відмінність продаж. Підхід базується на аналізі об'єктів-ана- логів, а абсолютно однакових об'єктів не буває, співпадає лише ряд параметрів. Чим більше відмінностей між об'єктами порівняння, тим більша вірогідність отримання недостатньо точного результату.

<< | >>
Источник: Грушко В.І., Наконечна О.С., Чумаченко О.Г.. Національні фінанси: Підручник. - К. : ВНЗ «Універси­тет економіки та права «КРОК»,2017. - 660 с.. 2017

Еще по теме Ринковий (порівняльний) підхід до оцінки вартості підприємства:

  1. 2.4. Порівняльний аналіз формування доходів місцевих бюджетів у у до та посткризовий період
  2. В
  3. Теоретичні аспекти організації фінансів суб’єктів підприємництва (підприємств)
  4. 9.8. Порівняльний аналіз ситуаційних моделей лідерства
  5. 12.4.4. Регулювання розвитку будівельної індустрії
  6. ПОРІВНЯЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ОСОБЛИВОСТЕЙ СТАНОВЛЕННЯ СТАБІЛІЗАЦІЙНОГО СТАНУ РИНКІВ ПЕРЕСТРАХУВАННЯ НІМЕЧЧИНИ, ФРАНЦІЇ ТА УКРАЇНИ
  7. Порівняльна характеристика моделей банківського страхування
  8. § 2. Витрати виробництва. Собівартість. Формування витрат виробництва в сучасних умовах
  9. §4. Протекціонізм. Вільна торгівля. Теорія порівняльних переваг
  10. 9.6. КОМПЛЕКСНА ОЦІНКА ФІНАНСОВОГО СТАНУ ПІДПРИЄМСТВА
  11. 10.1. ФІНАНСОВА СТРАТЕГІЯ ПІДПРИЄМСТВ
  12. 11.2.2. СУТНІСТЬ САНАЦІЙНОГО АУДИТУ ТА ЕТАПИ ЙОГО ПРОВЕДЕННЯ
  13. Зміст
  14. Фондовий ринок як інфраструктурний елемент національних фінансів
  15. Поняття та теорії формування структури капіталу суб'єктів підприємництва
  16. Суть, цілі, об'єкти та суб'єкти оцінки бізнесу та підприємства
  17. Дохідний підхід до оцінки вартості підприємства
  18. Ринковий (порівняльний) підхід до оцінки вартості підприємства