Принципи оцінки підприємства

В основі науки про оцінку лежить ряд принципів, тобто пере­лік методичних правил, на основі яких визначається ступінь впли­ву різноманітних факторів на вартість об'єкта, що оцінюється, що управляють процесом виконання будь-якого завдання з оцінки та складання будь-якого звіту.

Ці принципи являють собою трактовку загальноекономічних законів з позицій учасників ринку нерухомос­ті та дозволяють об'єднати, узагальнити фактори, які впливають на вартість майна. Правильне використанні принципів дозволяє отри­мати достовірні висновки щодо вартості оцінюваного об'єкта.

Всі принципи оцінки поділяються на чотири групи (рис. 12.4).

1) принципи, засновані на уявленнях власника (користува­ча) про майно, які дозволяють із точки зору користувача визначити корисність об'єкта, його прийнятну ціну на ринку, очікувані вигоди від володіння об'єктом. До цієї групи віднесені:

• принцип корисності, який заснований на тому, що об'єкт із більшою корисністю (здатністю майна задовольнити потреби корис-

Рис. 12.4. Принципи оцінки підприємства

тувача у даному місці протягом визначеного часу) для користувача має і більшу вартість на ринку. Корисність нерухомості, призначе­ної для отримання доходу, виражається у вигляді потоку доходів. Доходи можуть бути отримані внаслідок використання об'єкта під магазин, склад, стоянку тощо;

• принцип заміщення, який дозволяє встановити верхню межу вартості оцінюваного майна, полягає в тому, що поінформований покупець в умовах відкритого ринку не заплатить за об'єкт неру­хомості більше, ніж за об'єкт, що має таку ж корисність, прибутко­вість або більше ніж складуть витрати на створення аналогічного об'єкта в прийнятний термін. Якщо на ринку є декілька об'єктів нерухомості з однаковою корисністю для користувача, то більшим попитом будуть користуватися об'єкти, що мають найнижчу ціну. У покупця є варіанти вибору, й тому на вартість конкретного об'єкта вплине наявність пропозиції аналогів або вартість їх створення у прийнятний для нього термін. На вибір інвестора вплине вартість запропонованих на ринку об'єктів з аналогічною прибутковістю, які розглядаються ним як альтернативна можливість інвестування.;

• принцип очікування заснований на тому, що на вартість майна впливають вигоди (переваги), що можуть бути отримані у майбут­ньому від володіння цим об'єктом. Очікування майбутніх вигод ви­ражається у грошовій формі, при цьому коректування до поточної вартості об'єкта можуть бути як позитивними так і негативними. Таким чином, принцип заснований на привабливості майбутніх ви­год від володіння об'єктом нерухомості: чим більше позитивних очікувань, тим більша вартість об'єкта;

2) принципи, пов'язані з експлуатацією майна включають:

• принцип внеску заснований на вимірюванні вартості кожного окремого елемента об'єкта, що оцінюється, яка вноситься ним до загальної вартості об'єкта. Враховується вплив як наявності еле­мента (внеску), так і його відсутності на зміну вартості майна;

• принцип граничної продуктивності полягає у тому, що додат­кові грошові внески власника у об'єкт нерухомості будуть супро­воджуватися зростанням вартості об'єкта до точки максимальної продуктивності, після чого витрати на створення додаткових по­кращень не будуть повністю компенсовані збільшенням вартості об'єкта;

• принцип збалансованості побудований на тому, що чим більш гармонійні та збалансовані елементи об'єкта, тим вище його вар­тість на ринку;

3) принципи, пов'язані з ринковим середовищем, що дають

змогу визначити залежність вартості об'єкта нерухомості від місця його розташування, відповідність нерухомого майна за архітектур­ним стилем і рівнем зручностей потребам ринку, рівень конкуренції на ринку оцінюваного майна, зміну вартості об'єктів нерухомості під впливом фізичного й морального зносу, включають:

• принцип відповідності заснований на тому, що об'єкт неру­хомості досягає максимальної вартості в оточенні гармонійних об'єктів при сумісному характері використання земельної ділянки;

• принцип попиту й пропозиції побудований на визначенні вартості об'єкта як співвідношення попиту та пропозиції на рин­ку нерухомого майна.

Відповідно до закону пропозиції виробники вважатимуть доцільнішим спрямовувати більшу кількість ресурсів на виробництво даного товару при більш високому рівні цін на цей товар, аніж при низькому. Тому, якщо, незважаючи на зростання цін продажу та підвищення ставок орендної плати, нерухомість продо­вжує користуватися попитом, на ринку нерухомості буде з'являтися все більша кількість забудовників. Із зростанням пропозиції, рин­кова ціна на об'єкти зменшується. Надмірний попит призводить до пропозиції об'єктів за більш високими цінами та зростаюча ціна витісняє деяких споживачів з ринку. Вартість буде зменшуватися із зростанням попиту та зменшенням пропозиції. Коливання попиту та пропозиції на ринку нерухомості відбувається повільно. При цьо­му попит швидше піддається змінам, ніж пропозиція: якщо є попит, то збільшити кількість пропозиції буває важко, оскільки будинки будуються довго - від декількох місяців до декількох років, а у ви­падку надлишку нерухомості, ціни залишаються низькими декілька років. Тому оцінювачу необхідно постійно слідкувати за розвитком та станом ринку;

• принцип конкуренції базується на тому, що ринкові ціни вста­новлюються на певному рівні з урахуванням конкуренції. Основною рисою конкурентного ринку є наявність великої кількості незалеж­но діючих продавців, що пропонують свою продукцію. Конкурент­на фірма не може встановлювати ринкову ціну, оскільки її частка у
загальному обсязі пропозиції незначна. Встановлювати ціну, вищу за ринкову марно, оскільки покупці не стануть купувати продукцію;

4) узагальнюючий принцип - принцип найбільш ефективного використання, який передбачає визначення вартості майна за умо­ви використання його найкращим, найбільш ефективним спосо­бом, навіть якщо поточне використання оцінюваного майна інше. Оцінювач має проаналізувати альтернативні варіанти використання об'єкта, виявити найкращий та найбільш ефективний з усіх можли­вих варіантів і саме його використовувати для розрахунку ринкової вартості майна. При цьому, для варіанту найбільш ефективного ви­користання оцінюваного об'єкта існує декілька обмежень: макси­мальна ефективність (дисконтування майбутніх грошових потоків від альтернативних варіантів використання майна з урахуванням рівня ризику інвестування), фінансова обґрунтованість (обґрунту­вання доцільності фінансування інвестиційного проекту, обґрунту­вання здатності цього проекту забезпечити дохід, що буде достатній для покриття інвестиційних витрат та отримання очікуваного при­бутку на вкладений капітал), фізична здійсненність (аналіз співвід­ношення якості, витрат та терміну реалізації проекту, вірогідності стихійного лиха, доступності транспорту, можливості підключення до комунікаційних послуг) та відповідність законодавству (аналіз будівельних та екологічних нормативів: обмеження поверховості, заборона на будівництво в певному районі, зонування, пожежене- безпечність тощо). Результати аналізу найбільш ефективного вико­ристання враховуються, коли вартість майна визначається з метою вибору відповідного варіанту будівництва чи реконструкції, під час аналізу інвестиційних проектів.

Використання принципів оцінки дозволяє врахувати найбільш важливі фактори, що впливають на вартість оцінюваного майна, та допомагають максимально наблизити отримані результати до реаль­ної економічної дійсності,

3.

<< | >>
Источник: Грушко В.І., Наконечна О.С., Чумаченко О.Г.. Національні фінанси: Підручник. - К. : ВНЗ «Універси­тет економіки та права «КРОК»,2017. - 660 с.. 2017

Еще по теме Принципи оцінки підприємства:

  1. Теоретичні аспекти організації фінансів суб’єктів підприємництва (підприємств)
  2. ЗАКОН УКРАЇНИ Про зовнішньоекономічну діяльність
  3. 2. 2. Сучасний стан організаційного забезпечення управління соціальною сферою як базовою ланкою соціального розвитку територіальних громад
  4. 3.2. Формування інституту корпоративного соціального партнерства в соціальній сфері міст і регіонів
  5. 3. 3. Організаційні форми реалізації соціального корпоратизму у функціональних секторах соціальної сфери міст
  6. 12.1. Принципи загального управління якістю в державному секторі
  7. Фінанси підприємств комунальної власності як складова місцевих фінансів
  8. Тема 2. Cтратегія соціально-економічного розвитку країни
  9. 2.1. Аналітична оцінка фінансових ризиків підприємств з урахуванням специфіки їхньої діяльності
  10. 3.3. Оптимізація взаємозв'язку процесу управління фінансовими ризиками з організаційною структурою підприємства
  11. 9.1. ОЦІНКА ФІНАНСОВОГО СТАНУ ПІДПРИЄМСТВА, її НЕОБХІДНІСТЬ І ЗНАЧЕННЯ
  12. 9.2. ІНФОРМАЦІЙНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ОЦІНКИ ФІНАНСОВОГО СТАНУ ПІДПРИЄМСТВ
  13. 11.2.4. АУДИТ ФІНАНСОВОЇ СФЕРИ ПІДПРИЄМСТВА
  14. Функції та класифікаційне ранжирування власного капіталу як основи фінансування діяльності суб' єктів підприємництва
  15. Підходи до залучення банківських кредитів при фінансуванні підприємницької діяльності
  16. Етапи реструктуризації підприємства
  17. Принципи оцінки підприємства
  18. Дохідний підхід до оцінки вартості підприємства